«Проектам реновации нужен особый статус»

Слово «реновация» стало модным. Почти как «эскроу» годом ранее. Президент призывает «закрыть позорную страницу» и вытаскивать людей из трущоб. О развитии застроенных территорий спорят в Думе, замену ветхого жилищного фонда обсуждают в правительстве. Тем более важно услышать мнение компании, которая занялась этой проблемой на 10 лет раньше остальных.

О неизбежности замещения изношенного жилфонда более современным, о законодательных и экономических проблемах, связанных с этим процессом, рассуждает генеральный директор СК «СПб Реновация» Александр Малай.

- Вы много лет в строительстве. Какие недостатки конструкций в домах периода массового домостроения вы могли бы отметить в первую очередь?

- Значительная часть домов, включённых в петербургскую программу «Развитие застроенных территорий» (РЗТ), относится к первым массовым сериям. Это был новый для нашей страны подход - индустриальное строительство. Не все узлы и элементы к моменту старта успели пройти экспериментальную проверку. Многие проектировочные решения дорабатывались на ходу. Конструктив домов рассчитывался так, чтобы основные материалы использовать по минимуму. А экономили - по максимуму, чтобы решить главную задачу: быстро построить тысячи домов и миллионы квартир. Эксплуатация показала, что здания получились недолговечные.

Две соседние «хрущёвки» могут отличаться конструкцией панелей - где-то они многослойные, где-то однослойные. Тем не менее их объединяет низкая тепло- и звукоизоляция. Это не соответствует современным нормам, стыки панелей требуют регулярного ремонта, на первых этажах сыро и холодно, при строительстве использовались неэффективные оконные заполнения. В некоторых сериях инженерные сети заложены прямо в стенах. Все это не только критически снижает комфортность проживания, но и повышает эксплуатационные расходы.

- Президент подписал закон о всероссийской реновации (о развитии территорий). Какие положения документа помогут решить главную задачу – постепенное замещение изношенного жилого фонда? Какие риски несёт принятие этого закона?

- Этот закон учитывает, пожалуй, основные препятствия, с которыми мы столкнулись при реализации программы РЗТ в Петербурге. Предусмотрен механизм, позволяющий решить проблему последнего жильца: при 2/3 согласных дом будет расселен и снесён. Значит, реновацию больше не сможет остановить последний нерасселённый собственник, преследующий корыстные цели. Появится больше возможностей для активного участия города в программе РЗТ. Летом мы сносили хрущёвки в Сосновой Поляне (квартал 7-17). На мероприятии присутствовали губернатор Александр Беглов и председатель Законодательного собрания Петербурга Вячеслав Макаров. Они чётко высказались за необходимость реновации. Властям очевидна проблема ветхого фонда, и они знают, что единственный способ его обновления в Петербурге – это привлечение инвесторов, других источников финансирования практически нет. Наша компания уже вложила 52,5 млрд рублей в программу РЗТ, это десятая часть годового бюджета Петербурга.

- Как устроена экономика сноса: какое количество жителей (в среднем) может расселить инвестор, работающий в обжитых кварталах? От чего это зависит?

- Каждый квартал индивидуален. Везде разная экономика, проекты отличаются по высотности, наличию подземных или наземных паркингов, обременениям по социальной инфраструктуре. Например, в Сосновой Поляне 7-17 в первой очереди мы предоставили 34% квартир расселенцам (нанимателям и собственникам жилья). Это очень высокий процент. Многим кажется, что застройщик получает миллиардную прибыль от продажи оставшихся квартир. Это не так: именно в этом случае мы не получили вообще никакой прибыли. И чтобы запустить волновое расселение для реализации следующих очередей, необходимы крупные вложения. Наша компания готова вкладывать такие средства, чтобы двигать программу реновации ускоренными темпами.

- Как вы оцениваете сотрудничество со Смольным в рамках программы РЗТ? Всегда ли позиция городских властей конструктивна?

- На данный момент сотрудничество носит регулярный и конструктивный характер. Вместе с Комитетом по строительству мы разработали дорожные карты по кварталам, в них зафиксирована очередность шагов и сроки реализации мероприятий. Сейчас эти карты обсуждаются с городом.

Без непосредственного участия и поддержки городского правительства и лично губернатора Александра Беглова, вице-губернатора Николая Линченко, депутатов Законодательного собрания реализация программы реновации была бы невозможной.

- Есть ли альтернатива программе РЗТ? Какие другие варианты расселения возможны хотя бы теоретически?

- Практика показала, что в сегодняшних условиях других путей нет. Когда предлагаются альтернативные варианты, они не учитывают существующих реалий. Например, предлагают реконструировать каждую хрущевку, надстроить мансардный этаж и за счет продажи помещений в нем финансировать санацию. Такой опыт уже был, и он признан неудачным. Город не может финансировать такие работы из бюджета, собрать средства с собственников на практике нереально. Но главное даже не в этом: конструктивно и планировочно хрущевки невозможно превратить в современное и комфортное жилье. Это будет все тот же старый дом под слоем косметики.

У нас любят вспоминать немецкий опыт реновации. Но в Германии, особенно в восточной части, только с 2002-го по 2009-й по программе реновации снесли более 260 000 единиц жилья. Панельные дома немцы, как правило, сносят. И это в учетом того, что качество строительства, а главное - эксплуатации выше, чем у нас. Если же принималось решение о реконструкции, то модернизация крупнопанельных жилых домов проходила полностью за счет средств федерального бюджета.

- Как вы оцениваете результаты компании «СПб Реновация», достигнутые в 2020 году? Вас ведь всегда будут оценивать не по количеству построенного жилья – а по количеству переселенных жителей и квартир…

- Количество сданных метров напрямую связано с расселением - чем больше построим, тем больше расселим. В 2020 году «СПб Реновация» построила и ввела в эксплуатацию 11 многоквартирных домов общей площадью 308 734 кв.м (жилая площадь - 185 225 кв. м), это 4565 квартир. Например, во введенных в 2020 году 2-й очереди «Новое Колпино» и 1-й очереди «Живи! В Курортном» квартиры по программе реновации получат жители расселенных кварталов. Кроме того, в прошлом году мы полностью завершили расселение квартала Малая Охта, 16 – эта территория станет первой, где мы завершим реновацию. Знаковым событием мы считаем снос хрущевок в Сосновой Поляне, 7-17.

- Учитывает ли новое законодательство (эскроу-счета, проектное финансирование) особенности процессов, связанных с РЗТ (более длительные сроки подготовки и пр.)?

- К сожалению, не учитывает. На мой взгляд, проекты реновации нуждаются в особом статусе, так как они имеют особое социальное значение. Чтобы стать коммерчески эффективными, им требуется специальное регулирование и особый подход, ведь это не классический девелопмент. Речь, например, о субсидировании процентных ставок в рамках проектного кредитования, чтобы стоимость финансирования составляла не более 1%.

- Что даёт компании сотрудничество с девелоперской группой «Самолет»?

- Строительный бизнес будет укрупняться. Наше партнерство с Группой «Самолет» необходимо для дальнейшего развития обеих компаний. Мы уже применяем общие стандарты при проектировании, централизуем маркетинг и продажи, объединяем закупки, внедряем передовые технологии, используем цифровую платформу партнёра. В результате повышаем эффективность и экономим за счет укрупнения объемов закупок. «Самолет» - один из лидеров рынка российского жилищного строительства. И компетенции, которые позволили компании достичь таких высоких позиций, мы рады применить в своей деятельности.

- Что из вашего предыдущего опыта работы в различных структурах оказалось наиболее полезным в «СПб Реновация»?

- О себе говорить сложно. Об этом лучше могут судить наши акционеры и наши покупатели. Могу сказать, что и сам ценю в руководителе. Наверное, умение сформировать эффективную структуру (команду) с вертикальными и горизонтальными связями, сбалансировать жесткую дисциплину с инициативностью – без этого невозможно развитие. Умение держать в оперативной памяти большое количество разных объектов. Правильно расставлять приоритеты, быстро принимать сложные решения и отвечать за конечный результат.

 

NSP Досье 

Александр Малай родился в 1962 году, в Чернигове.

В 1983 году окончил с отличием Пушкинское высшее военное инженерно-строительное училище; в 1993-м – также с отличием завершил обучение в Санкт-Петербургском Высшем военном инженерном строительном училище имени генерала армии А. Н. Комаровского. Проходил службу в военно-строительных частях Минобороны СССР и РФ. Подполковник запаса.

С 2000-го по 2004-й - руководитель индивидуальных строительных проектов ЗАО «Строймонтаж». С 2004 по 2006-й возглавлял дирекцию по строительству Гостиничного комплекса «Прибалтийская»; затем занимал пост директора по строительству ЗАО «ТОР», исполнительного директора ООО «СК «Санкт-Петербург».

С 2011 по 2014 годы - заместитель начальника специализированного управления «Леноргэнергогаз», входящего в структуру ПАО «Газпром».

В 2014-м Александр Малай перешел на должность директора по строительству в ООО «СПб Реновация». В декабре 2019-го назначен генеральным директором компании.

 

Источник: https://nsp.ru/27300-proektam-renovacii-nuzen-osobyi-status

Другие новости