Реновация в Петербурге

Как все начиналось

Проект реновации в Петербурге вынашивался много лет. Первые идеи о необходимости обновление жилого фонда прозвучали еще в 80-х годах прошлого века. Затем были попытки подступиться к этой проблеме уже в 2000-х. В качестве эксперимента пытались санировать «хрущевки» с утеплением фасадов (дом на Торжковской, 16, несколько домов в Московском районе), но в итоге пришли к выводу, что городской бюджет таких затрат не потянет, да и ремонт «панелек» экономически невыгоден. Даже с учетом мансардной надстройки вложения в такую реновацию не оправдывают себя, так как не решается проблема с конструктивными элементами и планировками квартир.

Поэтому 6 мая 2008 года был принят Закон Санкт-Петербурга № 238–39 «Об адресной программе Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» (РЗТ), более известный как закон о реновации. Многие ошибочно ведут отчет именно от этой даты, хотя непосредственно работа с кварталами стартовала позже, когда были найдены инвесторы: реновация в Санкт-Петербурге изначально задумывалась за счет частных компаний, которые имели бы возможность окупать свои затраты на расселение путем продажи на рынке части построенных квартир.

ООО «Воин-В» заключил с городом 1 договор 24 февраля 2009 в отношении 1 территории. Основной же оператор программы — ООО «СПб Реновация» — был создана только в ноябре 2009 года, а 4 договора о развитии 22 территорий им были подписаны 25, 28, 29 января 2010 года. Только после этого появилась возможность приступить к реновации ветхого жилья.

Для того чтобы начать непосредственно проектирование домов, необходимо было разработать проекты планировки и межевания всех территорий (ППТ и ПМ). Это объемные документы, где были установлены зоны для существующих объектов, сформированы участки под строительство новых объектов и каждому из них присвоено свое назначение: под жилой дом, дорожную сеть, детский сад и школу и т. д. ППТ и ПМ стали основой для дальнейшего развития кварталов реновации, потому что именно в них зафиксированы основные параметры территорий. Проекты планировки и межевания были приняты постановлениями Правительства Санкт-Петербурга в 2011 и 2012 годах. С этого времени операторы программы получили возможность начать проектировать первые жилые дома для расселения. Так, первое разрешение на строительство по программе «СПб Реновация» получила в декабре 2012 года.

Условия реновации в Санкт-Петербурге

Как работает реновация?

Схема везде одна: на пустом земельном участке в границах территории возводится жилой дом, куда переселяются жители из дома, предназначенного под снос. Далее этот дом сносится, на его месте строится новый, куда расселяются жители следующего дома и так далее. Этот механизм получил название «волновое расселение».

Почему ветхие дома сносят, а не ремонтируют?

Дома, попавшие в адресную программу реновации можно разделить на два типа: панельные «хрущевки» и сталинки 30-х годов. Первые строились преимущественно из панелей низкого качества, имеют низкие потребительские характеристики (маленькие площади комнат, кухонь), высокие теплопотери, в некоторых сериях стояки отопление проложены внутри панелей и не подлежат ремонту. Вторые имеют деревянные перекрытия, низкое качество строительных материалов (разрушающаяся кирпичная кладка), предаварийное состояние фундаментов. Зачастую в плачевном состоянии домов виноваты не строители и проектировщики, а ненадлежащая эксплуатацию зданий, отсутствие своевременных ремонтных работ. Это объясняет тот факт, почему, например, в Германии, где эксплуатационные условия были на порядок лучше, часть панельных домов 1960-х годов не сносили, а санировали с одновременной перепланировкой квартир.

Кто финансирует реновацию?

Главный принцип петербургской реновации заключается в том, что город не участвует финансово в расселении граждан. Разработка проектной документации, строительство домов и инженерных сетей, предоставление новых квартир жителям сносимых домов, снос — все это обязанность операторов программы реновации. Город же в свою очередь нес только затраты на возведение социальной инфраструктуры, включая в адресную инвестиционную программу необходимые по ППТ объекты.

Сколько нужно построить и расселить?

Инвесторами планировалось построить домов жилой площадью порядка 8 млн. 440 тыс. кв. м. за 10 лет — срок действия программы. По условиям договоров, ООО «Воин-В» должно было передать в казну для расселения нанимателей 31 615 кв. м, ООО «СПб Реновация» — 980 713 кв. м. Отметим, что эти цифры учитывают только нанимателей. Но для реновации необходимо расселять еще и собственников квартир, а их в среднем на 50% больше нанимателей.

Куда расселяют жителей кварталов?

Реновация в Петербурге оказалась более мягкой, чем ее московский вариант периода Лужкова и Собянина. Все жители, попавшие в адресную программу должны быть расселены в пределах территории, включенной в реновацию. Обычно ее границы не превышают размеры городского квартала. Переселить граждан в другой район можно, но только с их письменного согласия.

Какие квартиры дают по программе реновации?

Нормативы для предоставления квартир разные для собственников и нанимателей. Наниматели получают 18 кв. м. на человека (или 33 кв. м в случае одиноко проживающего человека). Собственникам предоставляется квартира площадью не менее имеющегося жилья. По факту практически все собственники получили квартиры на 10–12 кв. м больше, так как современные нормы строительства уже не позволяют строить комнаты по 6 кв. м, кухни по 5 кв. м, стали просторнее коридоры и балконы, ванные и санузлы. Квартиры передаются с чистовой отделкой.

Расселение

Первыми кварталами, где началось расселение, стали Колпино 10 и Сосновая Поляна 7–17.

Колпино 10 — это территория в центре города Колпино, выходящая на центральный проспект Ленина. В середине 2000-х власти Колпино совместно с частной строительной организацией уже предпринимали попытку обновить здесь жилой фонд, состоящий преимущественно из двухэтажных домов 1930-х с деревянными перекрытиями. Дома были признаны аварийными, но выяснилось, что жителей будут переселять за границы не только квартала, но и города. Наиболее активные граждане опротестовали аварийность в суде, но победителей в этом споре не оказалось: дома продолжали ветшать, новые квартиры никто не получил. Только в 2008 году территорию Колпино 10 включили в программу реновации: благодаря этому жители начали переезжать в новое жилье или получать рыночную компенсацию за свои квадратные метры.

Однако именно этот квартал показал изъян, заложенный в закон о развитии застроенных территорий, получивший впоследствии название «синдром последнего жильца». Дело в том, что ни у города, ни у операторов программы не оказалось в арсенале инструмента, разрешающего ситуацию, при которой собственник жилого помещения отказывался от переезда в новую квартиру. На старте казалось, что реновация безусловное благо, и люди с радостью поменяют свою квартиру в разрушающемся доме на новостройку. Но не была учтена малочисленная группа граждан, которая решит заниматься потребительским экстремизмом и шантажировать город и застройщика. Как правило, такая семья дожидалась переезда соседей и на этапе, когда оставалось расселить только их квартиру, выдвигала свои запредельные условия. Оператор программы не мог заплатить за квартиру не рыночную цену, потому что этих затрат не было в финансовой модели, а главное — потому что в случае уступок к нему бы выстроилась очередь из желающих повторить историю успеха шантажистов.

Подобная семья нашлась в Колпино 10. Она проживала на 1-м этаже в трехкомнатной квартире, состояла из матери и 3-х дочерей, ведущих довольно асоциальный образ жизни. Рыночная стоимость квартиры, по независимой оценке, не превышала 3 млн. рублей. Инвестор предлагал трехкомнатную квартиру в любом районе города или денежную компенсацию, равнозначную стоимости подобной квартиры (на тот момент порядка 6–7 млн. рублей). Требования семьи варьировались от 15 до 20 млн. рублей.

Переговоры продолжались более 2 лет. Они включали не только обсуждение условий, но и экстравагантные звонки ночью директору по жилищной политике «СПб Реновация» с требованием привезти бутылку водки. Завершилась эпопея только в 2016 году компромиссным решением при участии главы Колпинского района Анатолия Анатольевича Повелия.

Ровно такая же ситуацию повторилась и в квартале Сосновая Поляна 7–17 (Красносельский район). Интересно, что это оказалась снова трехкомнатная квартира на 1 этаже, один из собственников сидел в тюрьме. Требования были еще смелее: 1 млн рублей за каждый квадратный метр квартиры — итого более 40 млн. рублей. По состоянию на август 2019 года переговоры длятся более 3 лет, пока безрезультатно. Тем временем оператор программы «СПб Реновация» не может приступить сносу двух «хрущевок», которые почти полностью расселены, и начать строительство 2-й очереди жилого комплекса «Сандэй». В расселение вложен 1,1 млрд. рублей, более 4 000 семей из соседних домов Сосновой Поляны 7–17 ждут переезда в новое жилье.

Низкие темпы расселения — это главное, за что критикуют программу реновации. Это действительно так: за 10 лет новые квартиры получило порядка 1 500 человек, это лишь малая доля от запланированных показателей. К причинам этого мы вернемся чуть позже. А пока ради справедливости отметим: учитывая, что ни город, ни жители не тратят деньги на расселение, улучшение жилищных условий даже 1 500 человек — это уже радостное событие. И их могло быть намного больше, если бы жители вели себя как единое целое, заботясь об интересах каждого, а не только о собственной выгоде.

И тем не менее — жители Петербурга получают новое жилье. В Сосновой Поляне 7–17 расселилось около 250 семей, в Колпино 10 — порядка 80 семей, в Малой Охте — более 80 семей, в Усть-Славянке — почти 40 семей.

Новые квартиры получили даже жители кварталов, где реновация еще не началась. Из-за сложных жилищных условий были досрочно предоставлены квартиры для 15 семей из Военно-морского городка поселка Песочный: они получили жилье в построенном «СПб Реновацией» комплексе на Ржевке.

Также еще до завершения строительства жилого комплекса на Малой Охте несколько десятков семей получили ключи от квартир в ЖК «Новое Колпино».

Во всех этих случаях люди переезжали из коммунальных квартир или бараков в современное жилье с качественным ремонтом.

Перечень территорий под реновацию в Санкт-Петербурге

Причины низких темпов

Причины, тормозящие реновацию в Петербурге, можно разделить на следующие блоки:

1. синдром последнего жильца
2. отсутствие стартовых пятен в квартале
3. изменение законодательства
4. низкие темпы строительства городской инфраструктуры

1) Про синдром последнего жильца мы подробно писали в разделе о расселении. Повторимся коротко: на сегодняшний день нет юридических механизмов, исключающих случаи шантажа оператора реновации и города со стороны собственников, которые выдвигают непомерные требования за свое жилье и отказываются от переезда в новые дома. В Москве для борьбы с такими случаями придуман принцип подчинения воли большинства: если 2/3 собственников в доме согласны на реновацию, несогласные должны в принудительном порядке переехать в новое жилье или получить рыночную компенсацию. Для этого в столице создана специальная законодательная база, которая в Петербурге отсутствует.

2) Для запуска процесса реновации в квартале нужен стартовый участок. Как же получилось, что в половине кварталов такой участок отсутствует?
Изначально стартовые пятна были во всех кварталах. Но по мере изменения законодательных нормативов и строительства новых домов вне рамок программы реновации они были использованы под другие нужды. Где-то свободный участок был отдан под внутриквартальную зону озеленения, где-то из-за снижения максимальной высотности стало невозможным построить достаточное количество квартир для расселения следующей очереди. Проблема дефицита земельных участков приняла даже более широкий масштаб. Был случай, когда участок под школу был отдан городом под другое учебное заведение — то есть формально назначение участка сохранилось, но пятна для школы в квартале не осталось.

3) Меняющееся законодательство вносило много корректив в ход реновации в Санкт-Петербурге. Понижалась максимальная высотность зданий, повышался коэффициент использования территории, росли нормативы по местам в детских садах и школах, расширялись зоны регулируемой застройки. Все это усиливало нагрузки на застройщика, делая строительство и расселение экономически или физически невозможным.

Так, в квартале Ржевка 35 из-за принятия поправок в закон 820–7 «О границах объектов культурного наследия…» около 15 домов, расположенных на территории 2-й очереди строительства и предназначенных под снос, попали в зону регулируемой застройки. Основную часть из них можно демонтировать только при условии восстановления в тех же объемах, что делает невозможным новое строительство и расселение. Реновация в квартале приостановлена.

Иногда новые законы приводят к несколько курьезным случаям: например, федеральным законом № 95 (вступил силу 03 октября 2016 г.) установлена защитная зона объекта культурного наследия «Петроградская узловая железнодорожная больница», в границы которой попало 2 формируемых земельных участка в квартале Полюстрово 43. В итоге исчезла возможность строительства на них 56 950 кв. м жилья. Знает ли кто-нибудь из петербуржцев, как выглядит Петроградская узловая железнодорожная больница? И может ли кто-нибудь объяснить, почему нельзя ничего строить в 150 м от ее внешних границ?

4) Отдельный вопрос со строительством в кварталах реновации детских садов и школ. По условиям договоров с инвестором «СПб Реновация» создание социальной инфраструктуры лежит на городской администрации. Но жителям Петербурге не нужно объяснять, что бюджета Северной столицы на возведение необходимого количества ДОУ и ГОУ хронически не хватает. Оператор программы также не может взять на себя весь груз по строительству школ и садиков, так как это не позволяет финансовая модель.

Тем не менее в некоторых кварталах социальные объекты операторами программы реновации все-таки возводятся: 2 сентября 2019 г. открывается детский сад в ЖК «Новое Колпино», летом 2019 года начал работать кабинет врача общей практики в ЖК «Стереос» (Ржевка 35). Но полностью необходимое количество мест в дошкольных и школьных образовательных учреждениях без участия города не построить. А значит придется ждать, пока появятся бюджетные средства.

Обновление закона о реновации

За время действия программы развития застроенных территорий ее участники на практике столкнулись со всеми изъянами и подводными камнями. Не удивительно, что это рано или поздно должно было вылиться в законодательные инициативы, облегчающие ход реновации.

Первой ласточкой стал законопроект депутата Законодательного собрания Санкт-Петербурга Дениса Четырбока. В январе 2018 года депутат предложил предоставлять стартовые пятна для начала реновации, если в квартале таковые отсутствуют, в границах муниципалитета целевым назначением. Соответственно и жителей «хрущевок» предполагалось переселять в новые дома в пределах муниципального образования, а не в пределах квартала. Поправки в закон о развитии застроенных территорий законодательное собрание Санкт-Петербурга (ЗакС) приняло в первом чтении в апреле 2019 года. Информации о дальнейшем рассмотрении законодателями пока нет.

Однако помощь в итоге пришла из центра - Государственная Дума РФ приняла в конце 2020 года Федеральный закон № 494-ФЗ о комплексном развитии территорий (КРТ), или как его назвали в СМИ - закон о всероссийской реновации. По сути закон распространяет опыт московской программы на территорию всей страны. В соответствии с новым законом теперь для реновации дома требуется 2/3 голосов собственников квартир, а не 100%, как в действующей сейчас в Петербурге программе развития застроенных территорий. Власти на местах, если у жителей региона есть потребность в обновлении жилого фонда, должны сами принять решение о реновации, разработать параметры территорий для включения в программу, определить источники финансирования. Логично предположить, что программа реновации Петербурга со временем переформатируется под новый закон.

Закон о всероссийской реновации может ускорить темпы обновления кварталов в городах, которые застроены ветшающими домами массовых серий. Петербург — один из них.